阅读下列材料，回答问题
材料一 最初，大量船只停靠黄浦江西侧的支流----上海浦附近，遂形成新的港口市镇上海镇。1292年设立上海县，治所为上海镇，是为上海建城的开端。随着棉花的推广种植，棉田面积超过农田，手工棉纺织业和纺织工具制造产业发展起来。明末清初，上海成为国内最主要的棉纺织品生产基地，号称“衣被天下”。1685年清政府在上海城设立江海关，“往来海舶，俱入黄埔编号，海外百货俱集”，进而形成通往北洋、南洋、长江、内河及国外五条稳定的航线。至鸦片战争前，上海港成为长江口的唯一大港，并得以挤入世界主要港口之列。
请回答：
（1）依据材料，将上海发展的三大步依次列出，并从中总结发展的原因。
材料二 在近代铁路网、单一的全国性市场和中国其他商业大都会尚未出现之时，一个拥有四百万人口的城市，竟在短短一百年间，从中国传统农业经济中成长起来了……这是一种不合常规的现象。
-------以上材料转引自《上海：近代新文明的形态》
（2）根据所学知识，指出哪些因素造成近代上海的发展“不合常规”？